Monat: Dezember 2016

Wohnungsbaugenossenschaft Rüdersdorf eG-Erfolgsstory oder Krisenherd ?

15 Jahre Vorstand Frau Jupa – Erfolgsstory oder Krisenherd?
Versuch einer Bewertung

Vorstand Frau Jupa herrscht, vom Gesetzgeber per Satzung mit beinahe unbegrenzten Vollmachten ausgestattet und ungestört durch einen Aufsichtsrat, der seiner Rolle nicht gewachsen oder auch nur uninteressiert ist, wie einst Luis IX. über das absolutistische Frankreich. Seien es millionenschwere Investitionen in neue Wohnanlagen, umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungsbestand oder der Erwerb neuer Wohnungen, Frau Jupa entscheidet, assistiert von einen nebenberuflich tätigen 2.Vorstand, der oft nicht hinreichend informiert ist und dem es an Durchsetzungsvermögen fehlt, quasi allein über die Geschicke der Wohnungsbaugenossenschaft und damit über unser aller Wohl und Wehe. Denn als Miteigentümer haften wir auch mit unseren Anteilen und mehr falls die Genossenschaft in Schieflage kommt.

Ist das im Interesse der Mitglieder der Genossenschaft?

In den vergangenen zwei Jahrzehnten hat Frau Jupa es geschafft, die Mitglieder von der Genossenschaft abzukoppeln, jegliche Beteiligung der Mitglieder an bedeutenden und grundsätzlichen Entscheidungen zu unterbinden und den Mitgliedern systematisch Informationen über die Entscheidungen des Vorstandes vorzuenthalten.
Die Folgen konnte man bei der letzten Mitgliederversammlung beobachten. Während früher der große Saal kaum die Mitglieder fassen konnte und es noch Diskussionen mit dem Vorstand über dessen Arbeit gab, sitzen heute nicht einmal 100 Personen im kleinen Saal, deren Durchschnittsalter ich um die 70 taxieren würde und deren Interesse vorwiegend dem Buffet galt. Willig nahm man die Ausführungen des Vorstandes und den stockend vorgetragenen Bericht des Aufsichtsrates zur Kenntnis, Fragen oder Probleme gab es von dieser Seite nicht und als dann tatsächlich 2 Mitglieder Fragen hatten und Kritik zu äußern wagte, wurden sie durch das Publikum mit Unwillen abgestraft und alle Beschwerden von Aufsichtsrat und Vorstand in schöner Einmütigkeit zurückgewiesen. Trauriger Höhepunkt war der Vorschlag eines Mitgliedes des Aufsichtsrates, über die Zufriedenheit mit der Arbeit des Vorstandes abstimmen zu lassen. Es lässt doch ein wenig Hoffnung aufkommen, dass jemand aus dem Publikum den Anstand hatte, dieser Farce ein Ende zu setzen. Natürlich ist das Protokoll der Mitgliederversammlung wie üblich nicht veröffentlicht worden. Wozu die WBG überhaupt eine Webseite betreibt, die bis vor kurzem nicht einmal die Namen der Vorstände auflistete, ist mir unverständlich. Da könnte man doch Kosten sparen. Und darauf versteht sich Frau Jupa doch eigentlich.

Ist es das, was wir unter Genossenschaft verstehen?
Wollen wir uns weiterhin so behandeln lassen?

Auch wenn man als langjähriges Mitglied der WBG sehr oft den Eindruck hat, dass Entscheidungen vom Vorstand aus dem Bauch und ohne Prüfung des sachlichen Hintergrunds der Anliegen der Mitglieder gefällt werden, existieren nach eigener Darstellung des Vorstandes durchaus Regeln. So wurde mir während eines Gespräches mit beiden Vorständen  am 09.09.15 erläutert, dass bei Instandsetzungen von Wohnungen funktionsfähige Türen prinzipiell nicht ersetzt, sondern nur renoviert werden. Wie alt die Türen respektive das Gebäude sind oder ob die Breite der Türen heutigen Standards entspricht, spielt dabei keine Rolle. Während bei anderen, auch bei privaten Vermietern, die Fußböden entweder mit Auslegeware oder Laminat ausgestattet werden, hat die WBG dieses Problem an die Mieter ausgelagert.
Damit verstößt Frau Jupa zwar gegen kein Gesetz (außer gegen den Geist des Genossenschaftsgesetzes), zwingt den Mieter aber zur sofortigen Investition.
Wie diese Handlungsmaxime mit der Aussage des Vorstandes zusammenpasst, man wolle schrittweise den Wohnkomfort heben, um die Mitgliederbindung zu verbessern, weiß sicher nicht einmal der Aufsichtsrat.
Wenn es um Reparaturen geht oder um Maßnahmen, die der Verbesserung der Optik der Immobilien dienen, wird stets die billigste Variante gewählt oder die Wünsche der Mitglieder abschlägig beschieden. Wer dauerhafte und ansehnliche Lösungen möchte, muss ins eigene Portemonnaie greifen. Das sind die leidvollen Erfahrungen der letzten Jahrzehnte. Dass die billigste Variante bei weitem nicht immer die Beste ist, darüber haben weder Vorstand noch Aufsichtsrat hinreichend nachgedacht. Ich denke da an das unselige Wirken der berüchtigten Truppe der Firma D. Heizung & Sanitär an den Heizungsanlagen in der Waldstrasse. Stets ansprechbar, flexibel, fachlich qualifiziert und preiswert sei diese Firma, wurde mir vom Vorstand auf Anfrage beschieden. Fakt ist, dass aufgrund völligen Versagens bei einigen Mietern letztlich die Firma Horn mit den Reparatur- und Wartungsarbeiten der Heizungsanlagen in der Waldstrasse betraut wurde. Eine späte Einsicht, die leider und unverständlicherweise zu keinen weiteren Konsequenzen für die Firma führte. Noch heute darf sie an Heizungen im Friedrich-Engels-Ring arbeiten. Die Mieter bezahlten für diese Unfähigkeit mit kalten Abenden und fehlendem Warmwasser und die WBG mit Rechnungen für Teile, die teilweise gar nicht ausgetauscht hätten werden müssen.
Ein Mieter wartet schon seit einem halben Jahr auf den Austausch seiner Kellerfenster, die ihm telefonisch fest und umgehend zu realisieren zugesagt war. Auch auf die Reparatur seiner Eingangstreppe wartete der Mieter lange vergeblich. Erst nachdem die Firma Rodema akute Unfallgefahr festgestellt hatte, wurde die Treppe provisorisch repariert. Am unvermeidlichen Neubau der Treppe darf sich der Mieter mit mehreren hundert Euro beteiligen, da wieder einmal eine unzulängliche Billiglösung zur Realisierung vorgesehen war. Eine Zugangstreppe von gerade einem Meter Breite für gehbehinderte Rentner aus unansehnlichem Beton und einem Geländer aus verzinktem Stahl,- mehr ist für die Genossenschaftsmitglieder nicht drin. Aber der Mieter ist Kummer gewöhnt. Auch seine Treppe zur Terrasse durfte er selber erneuern lassen.
Erstaunlich ist, mit welcher Souveränität der Vorstand über Sinn und Notwendigkeit von Reparaturen entscheidet, ohne das Büro zu verlassen und das Objekt persönlich zu begutachten. Auch die Entscheidung, ob es sich um eine Instandsetzung oder Schönheitsreparatur handelt, wird konsequent am Schreibtisch getroffen.

Wollen wir uns weiterhin als Bittsteller behandeln lassen?Wollen wir weiterhin Handwerker erdulden, die ihr Handwerk nicht verstehen?

So führt der Vorstand neue Betriebskosten ein

Der Vorstand führt 2011 eine neue Betriebskostenunterart ein, die erstmalig auf der BK-abrechnung 2012 für das Abrechnungsjahr 2011 unter sonstige Betriebskosten ohne nähere Spezifizierung erscheint. Erst auf Nachfrage erklärt der Vorstand, dass es sich um die Dachrinnenreinigung handelt. Damit hat der Vorstand gegen die Pflicht, Änderungen der Betriebskosten 1 Jahr vorher anzukündigen und die Nutzungsverträge entsprechend anzupassen, verstoßen. Dabei spekuliert er zudem auf den § 2 Absatz 3.2, wonach später entstehende Betriebskosten unter Beachtung der Wirtschaftlichkeit nach billigem Ermessen auf den Mieter umzulegen. Wird nicht spätestens nach einem Jahr Widerspruch eingelegt, gilt dies als stillschweigende Zustimmung.
Nun, wie viele Nutzer haben wohl nachgefragt und wie viele davon haben Einspruch eingelegt gegen einen Vorstand, den viele seit Jahren oder sogar seit Jahrzehnten persönlich kennen.
Und wenn dann jemand den Vorstand auf die Gesetzeslage aufmerksam macht, in der Hoffnung, dass der Fehler korrigiert wird, ignoriert man das einfach.
Und wenn dann jemand tatsächlich Einspruch einlegt, wird auch das ignoriert.

Handelt so der Vorstand einer Genossenschaft?
Ist das im Interesse der Mitglieder?
Wollen Sie weiterhin Mieter 2.Klasse sein?
Ist das der Vorstand wie Sie ihn sich wünschen?

  So kassiert der Vorstand die Mitglieder ab

2005 bin ich eine Wohnung im Reihenhaus Waldstrasse 73 eingezogen. Im zweiten Halbjahr 2006 hatte der Vorstand die Idee, mehr als 10 Mietern Pachtverträge für die zu Ihrem Grundstück gehörenden Gärten „anzubieten“. Der Pachtvertrag vom 11.07.2006 enthielt viele Unklarheiten, benachteiligte den Pächter und war fehlerbehaftet. Die Pacht sollte 130,00 Euro betragen. Mit Schreiben vom 24.07.06 habe ich den Pachtvertrag in der vorgeschlagenen Form abgelehnt und meine Änderungswünsche und Kritiken erläutert. Zudem habe ich den Vorstand auf das Urteil des  OLG Köln vom 05.11.1993 (AZ 10 U 132/93) hingewiesen das wie folgt geurteilt hat:

„Der Mieter eines Einfamilienhauses hat den dazugehörigen Garten grundsätzlich mit gemietet. Soll etwas anderes gelten, so muss dies im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt werden.“

Mit Schreiben vom 26.07.06 hat der Vorstand Änderungen am § 8 (3) des Pachtvertrages abgelehnt und die Unterschrift unter den Pachtvertrag bis zum 10.08.06 gefordert.
Nachdem der Vorstand weiter Druck machte, habe ich als Kompromisslösung eine Anlage zum Mietvertrag vorgeschlagen. Nach Ablehnung eines Mietvertrages mit einer Miete von 150 € habe ich letztlich eine Anlage zum Mietvertrag mit einer jährlichen Miete von 130 € unterschrieben. Die Rechtmäßigkeit dieses Mietvertrages als auch der Pachtverträge, die andere Mitglieder unterschrieben haben, stelle ich bis heute in Abrede. Dies habe ich auch wiederholt beim Vorstand zum Ausdruck gebracht.

Ich frage mich, weshalb hat der Vorstand wegen eines Betrages von ca. 2000 € /Jahr seine Mitglieder verärgert?
Steht hier das Gewinnstreben im Mittelpunkt?
Hat der Vorstand die Grundsätze einer Genossenschaft vergessen? 

Eine uninspirierte Webseite

Unsere Webseite ist auch nach dem Relaunch langweilig und altbacken. Zudem wird sie nicht als Informationsplattform für die Mitglieder genutzt. Sie ist so stark befreit von jeglicher Information, dass man schon von Sterilität sprechen kann, was das Klima in der Genossenschaft ja auch ganz gut beschreibt. Nicht einmal Infos zu freien Wohnungen werden angeboten. Dazu muss man im Büro anrufen, warum eigentlich?

So geht der Vorstand mit gesetzlichen Vorgaben um- Dämmung

Die Dachbodendämmung wurde in den Mehrfamilienhäusern der Waldstraße begehbar ausgeführt. In den Wohnungen 72 und 73 wurde die Dachbodendämmung zunächst gar nicht und dann erst nach mehrmaligem Nachfassen in der Waldstrasse 73 als nicht begehbare Dämmung ausgeführt. Dabei wurde vom Vorstand erst die Notwendigkeit der Dämmung gänzlich in Abrede gestellt. Später wurde behauptet, dass aufgrund der Raumhöhen nur eine nicht begehbare Dämmung möglich sei. Daraufhin hat der Mieter der Waldstrasse 72 auf die Dämmung des Dachbodens verzichtet. Dort wurde lediglich im Zusammenhang mit dem Umbau des Bades eine gedämmte Badtür zum Boden eingebaut. Diese entspricht allerdings nicht den Vorschriften der EnEV. Ich habe wegen fehlender Nutzung des Dachbodens der nicht begehbaren Dämmung zugestimmt. Durch den Gutachter der Verbraucherzentrale Berlin-Brandenburg, Herrn Dipl.-Ing. Hey, wurde bei der Besichtigung des gedämmten Dachbodens festgestellt, dass zur vollständigen Dämmung auch der Treppenschacht zu dämmen ist. Dabei schlug er eine gedämmte Dachluke vor. Eine solche hatte bereits Herr Dombrowski von der Firma Rodema als kostengünstige und effektive Lösung vorgeschlagen. Dieser Vorschlag wurde vom Vorstand ohne Begründung abgelehnt. Aufgrund dieser Tatsache ist mit einem vorzeitigen Verschleiß der Badtür zu rechnen.
Bei der Erneuerung der Fassaden der Objekte Nr. 78,79,80,81,82,83,84,85,86,87,88,89,90,91 und wahrscheinlich auch 49 und 64 in der Waldstrasse wurde entgegen den Festlegungen der EnEV 2009 keine Dämmung angebracht. Offensichtlich ist das Verhältnis des Vorstandes zur EnEV von dem Motto bestimmt „Wo kein Kläger ist, ist auch kein Richter“

Gehören Gesetzesverstöße neuerdings zum Tätigkeitsprofil von Genossenschaftsvorständen?

Einem Mieter wurde eine Heizkostenabrechnung erstellt, die ein Mehrfaches der über Jahre gezahlten Kosten betrug. Der Vorstand sah sich offensichtlich nicht in der Lage, diese drastische Kostenexplosion dem Mieter plausibel zu erklären und zwang das Mitglied so zur Klage gegen seine eigene Genossenschaft. Zwecks Klärung der Hintergründe dieser Kostenexplosion bat das Mitglied um Einsicht in seine Mieterakte. Dies wird ihm vom Vorstand bis heute ohne schlüssige Begründung verweigert. Alternativ wurde ihm die Erstellung von Kopien zu dem sagenhaften Preis von einem Euro pro Blatt A4 angeboten. Wie die Genossenschaft zu diesem Phantasiepreis kommt, konnte sie bis jetzt nicht erklären.  Der Hinweis auf die Gebührenordnung der Gemeinde, die zudem zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht beschlossen war, ist sachlich Unsinn, da die Gemeinde mit anderen Kostenfaktoren kalkuliert als etwa die Genossenschaft. Dennoch beharrt die Genossenschaft darauf, so dass nur der Schluss bleibt, dass sie dem Mitglied die Einsicht in die für seine Abrechnung relevanten Unterlagen verwehren will.
Auch in dieser Sache wird wohl ein Gericht ein Machtwort sprechen müssen.
Weshalb die Genossenschaft dem Mieter die Akteneinsicht verweigert, ist mir ein Rätsel.
Vor Jahren hatte ich selbst ein solches Anliegen und konnte problemlos alle relevanten Dokumente sehen und erhielt sogar noch ausführliche Erläuterungen vom Vorstand. Das ist ja auch die Normalität. Es könnte der Eindruck entstehen, man wolle etwas verbergen.

Ist das die Art und Weise, wie wir in Zukunft miteinander umgehen wollen?
Soll zum Krieg auf der Straße und im Job auch noch der Krieg Mitglied gegen Vorstand kommen?

Das kann doch niemand wollen.

 “Schöne Ecke” mit Geschmäckle

Das Wohnungsbauprojekt „Schöne Ecke“ schreitet derweil mit Riesenschritten voran.
Auch dieses Großprojekt wurde unter Ausschluss der Mitglieder beschlossen und ohne, dass ein akuter Bedarf in Rüdersdorf bestand. Seine Fertigstellung wird zu einer weiteren Erhöhung des Mietspiegels in Rüdersdorf führen.
Es bleibt zu hoffen, dass das Projekt ein Erfolg wird und die Genossenschaft nicht daran zerbricht.

Mein Resümee

Als Fazit des Gesagten stelle ich fest, dass eine Erneuerung der Genossenschaft auch in personeller Hinsicht dringend geboten ist. Die Genossenschaft muss wieder für die Mitglieder da sein und nicht umgekehrt. Daran ändert auch die gesunde Finanzlage der Genossenschaft nichts, die wir auch dem Wirken von Frau Jupa zu verdanken haben. Dem Geist der Satzung muss wieder Geltung verschafft werden. In diese Richtung zielende Beschlussvorlagen sind daran gescheitert, dass die Vorlagen von 10% der Mitglieder bestätigt werden müssen. Wer bereit ist, an Veränderungen mitzuwirken, kann jederzeit auf mich zukommen. Die Beschlussvorlagen zur Mitgliederversammlung 2016 finden Sie unter Downloads.

Ich hoffe, dass möglichst viele Mitglieder die Notwendigkeit für Veränderungen erkennen und persönlich an der Mitgliederversammlung 2017 teilnehmen.

 

Ich verbleibe in der Hoffnung auf Ihr Engagement und wünsche Ihnen und Ihren Familien

Besinnliche Weihnachten.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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