Wohnen in der Genossenschaft-Der Vorstand bezieht Stellung

Klärung offener Fragen aus der Mitgliederversammlung 2015

Fast pünktlich nach den versprochenen 3 Wochen habe ich vom Vorstand der Wohnungsbaugenossenschaft die schriftlichen Antworten auf meinen auf der Mitgliederversammlung im Juni vorgestellten Fragenkatalog erhalten. Das Problem der Dachrinnenreinigung bleibt noch offen. Hier sind wohl die Juristen noch and er Arbeit.Nachstehend das Antwortschreiben der WBG vom 08.07.15 und meine Stellungnahme dazu:

Ihre Anliegen/Anfragen bei uns eingegangen am 15.06.2015 haben Vorstand und Aufsichtsrat in gemeinsamer Sitzung am 07.07.2015 beraten.
Hierzu möchten wir wie folgt antworten:

  • Pacht bzw. Mietverträge: Da es sich bei allen Verträgen um zweiseitige Willenserklärungen handelt, könne diese Niemanden aufgezwungen werden. Mit ihren Unterschriften erklären die Parteien ihr Einverständnis mit den Inhalten. In Ihrem Fall war das Gartenland Bestandteil des Vertrages.Sollten Sie kein Interesse an dem Ihnen gepachteten Gartenland haben, teilen Sie uns dies bitte zeitnah mit.
  • Zur Thematik Dämmmaßnahmen haben wir uns nochmals mit einem Sachverständigen in Verbindung gesetzt und würden auf dessen Empfehlungen folgende Arbeiten ausfuhren lassen.-Einbringen einer Mineralwolle-Wärmedämmschicht von 14,0 cm Dicke bei einer Wärmeleitfähigkeitsgruppe WLG 035. Durch diese Maßnahme wird die derzeitige Kopfhöhe von ca. 2,10 cm stark eingeschränkt. Der Austritt für den Schornsteinfeger wird über diverse Laufbohlen gewährleistet.• Zu Ihrer Anfrage der Betriebskostenabrechnungsposition Dachrinnenreinigung erhalten Sie gesonderte Post.

• Selbstverständlich erhielten Mitglieder, welche nach vorheriger Absprache mit der Geschäftsstelle Auslagen getätigt und Belege für Positionen der Gartenpflegearbeiten (Rasensamen, Rasendünger etc.) eingereicht haben, diese im vollen Umfang zurückerstattet. Gern. Betriebskostenumlageverordnung wurden die dadurch angefallenen Kosten dann in dieser Position aufalle Mieter des Wohnobjektes umgelegt.

• Da in unseren Unterlagen zu Ihrem Nutzungsvertrag keine offenen Restarbeiten zu finden sind, bitten wir Sie um eine detaillierte Aufstellung um welche offenen Restarbeiten es sich aus Ihrer Sicht handelt.

• Die Montage von Vordächern wurde nur an den Hauseingängen vorgenommen, an welchen bereits die Fassadengestaltung abgeschlossen wurde. Da diese Maßnahmen an den Eingängen Waldstr. 27, 51, 72 und 73 noch nicht erfolgt sind, sind auch keine Vordächer montiert worden.

• Den Maßnahmekatalog für längerfristige Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen legt der Vorstand gemeinsam mit dem Aufsichtsrat fest.

• Wie unseren Genossenschaftsmitgliedern bereits auf den Mitgliederversammlungen der Jahre 2013 und 2014 mitgeteilt wurde, wird eine Gestaltung der Vorgärten in der Waldstraße erst erfolgen, wenn.der geplante Strassenausbau inkl. Geh und-Radweg erfolgt.

Hochachtungsvoll

 Sehr geehrte Frau Jupa, sehr geehrter Herr Adler,

vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen vom 14.06.2015.
Zu Ihrer Antwort und den von Ihnen gestellten Fragen möchte ich wie folgt Stellung nehmen:

  1. Pacht- und Mietverträge: Selbstverständlich beabsichtigen wir das zur Wohnung gehörende Gartengrundstück weiterhin zu nutzen. Schließlich haben wir es mit großem finanziellem Engagement und in harter Arbeit erst zu dem gemacht was es heute ist,- einer schönen und gepflegten Erholungslandschaft.

Genauso selbstverständlich stehe ich nach wie vor auf dem Standpunkt, dass dieses Grundstück mit der Wohnung vermietet ist und Pacht- oder Mietverträge für das Gartenland jeglicher Rechtsgrundlage entbehren. Aufgrund der bestehenden Rechtsprechung befinde ich mich dabei auf juristisch festem Boden. Auf die entsprechenden Quellen habe ich bereits mehrfach hingewiesen. Zudem dürfte es wohl einmalig sein, dass ein Vermieter 1 ¼ Jahre nach Abschluss des Nutzungsvertrages für die Wohnung einen Mietvertrag für den Garten nachschiebt.

Unabhängig von juristischen Fragen ist es nach der Satzung Aufgabe der WBG preiswerte Wohnungen mit angemessenem Standard zur Verfügung zu stellen (wie Sie selbst auf der Mitgliederversammlung betont haben),nicht aber Zusatzeinkünfte auf Kosten der Mitglieder zu erzielen. Dabei spielt die Höhe des Betrages keine Rolle.

 

  1. Dachbodendämmung: Ich bitte Sie, die Dämmmaßnahmen auf dem Dachboden durchzuführen. Die Beschränkung der Deckenhöhe auf dem Boden hat für uns nur eingeschränkte Relevanz, da wir den Dachbodenbereich nicht ständig nutzen.

 

  1. Umlagen für Gartenpflegemaßnahmen: Ich entnehme Ihrer Erläuterung, dass von mir eingereichte Rechnungen zunächst erstattet und mir dann über die BK-Abrechnung wieder in Rechnung gestellt werden da ich ja der alleinige Nutzer bin. Damit macht es für mich keinen Sinn, Rechnungen einzureichen, es sei denn, es betrifft Bereiche, für die Sie als Vermieter zuständig sind (Zaunpfege etc.).

 

  1. Offene Restarbeiten: Zu diesem Thema sollten Sie in Ihrem Mailordner fündig werden.

Aus meiner Sicht sind folgende Restarbeiten offen:

  •  Lackierung des Dachsimses, (ist deutlich sichtbar gelb abgesetzt gegen den Rest des Hauses – weiss
  • Aufarbeitung aller Fenster- und Türlaibungen; wurde während des Austauschs der Fenster nicht erledigt (weil nicht beauftragt ?)
    derzeitiger Stand: Farbe blättert ab, Putz bröckelt ab
  • Verputzen der Kellerschächte und Anbringung sicherer Abddeckungen; der Kellerschacht links straßenseitig wurde provisorisch an einer Seite instandgesetzt, ansonsten keine weiteren Maßnahmen
    derzeitiger Stand: insbesondere der linke Kellerschacht straßenseitig ist stark verschlissen, der Putz ist zerbröselt, die Mauersteine zum Teil lose, die Abdeckungen straßenseitig sind verrostet und liegen nur lose auf, gartenseitig wurden die Abdeckungen vom Mieter neu gefertigt und befestigt,innen bröckelt der Putz ab, außerdem ist starker Moosbefall vorhanden, die Kellerfenster wurden 2005 erneuert
  •  Einbau eines Fußabtreters in die Treppe straßenseitig; auf Anfrage von Herrn Dombrowski (Bau)wurde diese Maßnahme von Frau Jupa 2005 ohne Begründung abgelehnt
  • Beseitigung vereinzelter Schäden am Außenputz
  •  neu aufgetreten sind Salpeterausblühungen am gartenseitigen Abgang zum Keller
  1. Vordächer: Aus ästhetischer Sicht halte ich es nach wie vor nicht für sinnvoll, den gesamten Putz zu entfernen und andersfarbig zu gestalten. Der Putz ist bis auf wenige Stellen noch sehr fest. Zudem würde durch einen neuen Anstrich das Gesamtbild des Hauses leiden. Aus praktischen Gründen bin ich dennoch an einem Vordach interessiert. Man muss ja beides nicht zwangsläufig koppeln.
  1. Maßnahmekatalog Instandsetzung: Ihre Befugnis zu diesen Entscheidungen gemäß der gültigen Satzung steht nicht in Frage. Dennoch ist eine Genossenschaft eine Eigentümergemeinschaft und sollte Ihre Mitglieder bei Entscheidungen dieser Größenordnung bereits bei der Planung mit einbeziehen so wie das in anderen Genossenschaften mit ähnlicher Satzung auch normale Praxis ist (http://www.bremer-hoehe.de/). Ich möchte nur drauf verweisen, dass der gewählte Standort für die Errichtung der geplanten Neubauten aufgrund der dortigen Verkehrslage durchaus Stoff für Diskussionen bietet.

Bitte und Anregung

Da mir die Satzung leider nur unvollständig vorliegt bitte ich Sie, mir diese zur Verfügung zu stellen. Sehr praktisch wäre es sicher, unsere ohnehin sehr informationsarme Webseite mit einem Download der Satzung zu ergänzen. Damit stände er allen Mitgliedern mit Internetanschluss jederzeit zur Verfügung ohne großen Aufwand für Sie zu verursachen. Dies betrifft natürlich auch andere Dokumente wie die Planungsunterlagen für das neue Bauprojekt, die Jahresabschlussberichte und die Protokolle zu den Mitgliederversammlungen der vergangenen Jahre.

  1. Gestaltung der Vorgärten: Die Vorgärtenmauern sind und bleiben ein Schandfleck. Dennoch habe ich ein gewisses Verständnis für Ihre Einstellung. Allerdings muss ich Ihrer Darstellung entnehmen, dass Sie in der Sache entschieden haben ohne den Mitgliedern ein Mitspracherecht einzuräumen. Möglicherweise hätte ja jemand eine Idee gehabt, wie man die Mauern ersetzen kann ohne dass unsere Bemühungen bei der Erneuerung der Gehwege wieder zunichte gemacht werden. Denn das die Gehwege erneuert werden liegt in sehr weiter Ferne.

Diese Gutsherrenart bei Entscheidungen ist es, die so vielen Mitgliedern die Lust an der Genossenschaft genommen hat. „Wir können ja ohnehin nichts ändern“ ist das geflügelte Wort, das ich überall höre. Ändern Sie das, kommen auch die Leute wieder zu den Versammlungen.
Ich finde die Idee der Genossenschaft immer noch sehr gut, aber nicht so wie sie derzeit umgesetzt wird.

Ich wünsche Ihnen Kraft für Veränderungen.

Mit freundlichem Gruß.

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1 Kommentar

[…] Mit Schreiben vom 19.07.15 hatte ich unter anderem um die Dämmung des Dachbodens gebeten. Dabei habe ich akzeptiert, dass eine nicht begehbare Dämmung eingesetzt wird, da ich den Dachboden nicht nutze. Die Alternative, ein vollständig begehbarer Dachboden, wie in den Mehrfamilienhäusern der WBG in der Waldstrasse durchgängig realisiert, wurde mir auch gar nicht erst angeboten obwohl die Dachhöhe eine Nutzung als Trockenboden durchaus zuläßt. Die WBG hatte mich auf die Einschränkung der Kopfhöhe von 2,10 m durch die Isolierung hingewiesen. Weshalb die Kopfhöhe bei unserem Dach  nur 2,10 m betragen soll weiss ich nicht. Es sei noch darauf verweisen, dass die Kosten für eine begehbare Dachbodendämmung beim Vierfachen der einfachen Dämmung liegen. Wir reden dabei von ca. 5000 € als eine recht überschaubare Größenordnung. Wie immer aber wählt die WBG die billigste Variante. Ich erhalte außerdem laut Mitteilung vom 12.08.15 den bereits vor 10 Jahren beantragten Fußabtreter für die Außentreppe. Damals wurde er kommentarlos abgelehnt, jetzt wird er kommentarlos genehmigt. Ich nenne das planlose Willkür. Die für die Erhaltung der Bausubstanz wichtigen Arbeiten wie Erneuerung der Tür- und Fensterfaschen, die Instandsetzung der Kellerschächte sowie die Instandsetzung der Innentreppe sind nach wie vor offen. Die Plattform an der Treppe soll nach Aussage der Baufirma Rodema, vertreten durch GF Herrn Dombrowski, gefliest werden. Eine schriftliche Bestätigung durch die  WBG liegt mir allerdings nicht vor. […]

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